42条2項道路Q&A

42条2項道路・みなし道路の幅員規定、公道・私道の定義、セットバック、位置指定道路について初心者向きに解説。

◆車庫・玄関ポーチ・塀の設置について

◆車庫・玄関ポーチ・塀の設置

◆セットバックした部分に車庫を設置することは可能?

 建築基準法では用途地域別に道路斜線制限が設けられており、建築物や塀を道路から離れた場所に建築することで幾つかの緩和措置を受ける事が可能となっております。

 道路斜線の後退距離に関しての詳細は前回の道路斜線制限の後退距離とセットバック時の緩和措置で詳しく解説しておりますので入門者の方は先に確認しておきましょう。

 この道路斜線制限の緩和措置の適用を受けるために、例えば建築物の外壁をセットバックする設計計画を建てた場合。

 このセットバックした部分の敷地はできる限り有効利用したいものですね。

 一般的には、庭などの「ガーデニング」「駐車場」として使用するケースが多くなるでしょう。

 これらの用途での使用にはもちろん何の建築制限もかかりません。

 建築基準法では、一定条件の範囲内においてはセットバック部分に車庫やガレージの設置を認めております。

 ここで念のため注意しておきたいポイントは道路斜線制限に関するセットバックと、前面道路が2項道路に該当する土地で土地そのものをセットバックするのは同じ用語でも意味が異なるという点です。
※2項道路の土地のセットバック部分については後述しますが道路として提供した部分ですから駐車場も塀も設置できません

〜外壁の後退部分に設置できる対象〜
★車庫・ガレージ(屋根付も可)
★物置・簡易倉庫
★自転車置き場
★バイク駐輪場

※Point!屋根付ガレージもOK

◆外壁後退部分への車庫などの設置規定

◆外壁後退部分への車庫などの設置規定

 外壁を後退させた場合のセットバック部分には車庫や物置、バイク駐輪場の設置が可能です。

 しかし、車庫などを設置する際は、幾つかの規定をクリアしている必要があります。

 ここでは車庫や物置を設置する際の規定を確認しておきましょう。

 外壁後退部分への車庫などの設置に関する規定は主に以下の基準をクリアする必要があります。

〜外壁後退部分への車庫などの設置規定〜
★床面積が5平米以下であること
★前面道路の道路境界線から1M以上離れた位置に設置すること
★開口率が5分の1以下であること
★軒高が2.3M以下であること

 以上の条件を満たす場合は、緩和措置も受けられかつ車庫などの設置も可能となります。

※Point!外壁後退部分に関しては緩和措置がある

◆敷地のセットバック部分の建築物の設置について

◆敷地のセットバック部分の建築物の設置について

 2項道路に該当する物件に敷地が面しているケースで、敷地のセットバックを行った場合。(セットバックとは?)参照。

 この場合は、セットバック部分は道路として指定を受ける為、当然一切の建築物の設置は認められません。

 車庫やガレージ、屋根のない駐輪場であっても全て不可となります。

 斜線制限による建築物のセットバックは、建築物を後退して建築してもその部分は当然自分の敷地としての扱いである点との違いを覚えておく必要があります。

 2項道路などの私道物件でセットバックが必要なケース。その場合に土地を道路として提供したのであれば、そのセットバック部分は既に道路としての扱いとなるという意味ですね。

 特定行政庁の指定を受けた2項道路は、将来的に道路とみなすことが条件ですから古くから土地を所有している場合は車庫証明が取得できているケースもあるかもしれません。

 しかし、セットバックが完了している場合は、登記簿謄本上で自分の所有権が記載されていたとしてもそのセットバック部分へ車庫はもちろん、門柱、塀などの設置も認められません。

※敷地のセットバック部分へは一切の建築物の設置が原則認められない

◆玄関ポーチを外壁後退部分に設置することは可能?

◆玄関ポーチを外壁後退部分に設置することは可能?

 道路斜線制限の緩和措置の適用を受けるために建築物の外壁をセットバックした場合。

 セットバック部分には車庫や物置などと同様に、ポーチの設置も可能です。

 ポーチとは、主に玄関の出入り口部分に設置されている屋根つきの部分のことで玄関ポーチは建築物の外観を彩るとても重要な部分です。

 但し、ポーチには通路全体にデザインを施すものやカーポートと合わせて設置されるものなどがあり、その全てが対象となる訳ではありません。

 また原則建物本体とは異なる建築物として扱われますが、建築面積として参入されるかどうかはまた別の基準があります。

 特に玄関ポーチが非常に大きくしっかりとした柱で支えられている場合や屋根付のカーポートは原則建蔽率参入の対象となるので覚えておきましょう。

※Point!屋根と柱で構成された部分は建築面積に参入される

◆外壁後退部分へのポーチの設置規定

◆外壁後退部分へのポーチの設置規定

 建築基準法ではポーチの設置に関しても一定条件の規定が設けられております。

 車庫・物置の規定とおおよそ同様の設置基準となっていますが若干規定が異なるので注意が必要です。(参照外壁後退部分への車庫などの設置規定)

 セットバック部分にポーチを設置する際の規定は以下のとおりです。

〜外壁後退部分へのポーチの設置規定〜
★ポーチの形状が壁に覆われていないこと
★前面道路の道路境界線から1M以上離れた位置に設置すること
★開口率が5分の1以下であること
★高さが5M以下であること

 以上が、外壁のセットバックを考慮した際のセットバック部分へのポーチの設置に関する規定となります。

◆セットバック部分の道路沿い隣地境界線沿いに塀を設置することは可能?

◆セットバック部分の道路沿い隣地境界線沿いに塀を設置することは可能?

 道路斜線制限の緩和措置の適用を受けることを目的とした外壁のセットバックの場合、セットバック部分に塀を設置することは可能です。

 但し車庫やガレージ、ポーチと同様塀の設置に関しても、一定の条件があります。

 緩和措置の適用を受ける場合は、以下の条件を満たす塀を設置する必要があります。

〜外壁後退部分への塀の設置規定〜
★前面道路沿いの塀は高さが2M以下であること
★前面道路に塀を設置する場合は、塀の高さが1.2M以上の部分に関しては網状の金網やフェンスとすること

◆複数の協定書が存在する物件を購入する場合

◆複数の協定書が存在する物件を購入する場合

 隣地境界線沿いの塀の設置に関しては特にセットバックに関連する規定はありません。

 但し、隣地の採光や通風、日照権を妨げる塀やフェンスの設置に関しては建築基準法の制限が入ります。

 余談ですが、隣地境界線上の中心点で塀を設置している場合は協定が存在していたりします。

 2項道路に接している物件で共有物産を保有する場合は、将来的に起こるであろうトラブルをより深く想定しておく必要があります。

 例えば、隣地の方がとてもお付き合いの良い方であっても、家の売買などで土地の所有者が変わるケースなどもありますよね。

 敷地のセットバックを必要とする物件の場合は、このように様々なご近所トラブルが多くあるのも事実です。

 古くから地域にいらっしゃる地主さんでセットバックに応じない方は五万といますし、それらをひとつずつ解決していくのは想像以上に大変なことです。

 前面道路に関する協定、隣地との協定など複数の協定が結ばれている物件の購入を検討されている場合は、それなりのリサーチと覚悟が必要となるのですね。

〜セットバック物件の注意点〜
★塀も条件内であれば設置は可能
★敷地のセットバックが必要となる物件の購入は慎重に

◆セットバックに応じない隣人がいるケース

◆セットバックに応じない隣人がいるケース

 セットバックを必要とする私道物件で一向に道路のセットバックが進行しないケース。

 このようなケースの道路では古くからその土地を所有している地主がごねているケースも考えられます。

 セットバックを必要とする物件を購入する場合は、このような地主や隣人の存在もしっかりチェックしておくことが大切です。

 道路境界線のぎりぎりに設置された塀などがあり、その塀に多くの傷がついているような場合は、問題が潜んでいる可能性がある証です。

※Point!塀に傷がないかチェックしてみよう

 このような場合、市町村が買取るまでセットバックに応じるつもりがない地主かもしれませんので問題は長期化する傾向にあります。

 2項道路や私道のトラブルは身近に存在するトラブルである点をしっかり把握しておきましょう。

〜ポイントのまとめ〜
★屋根付ガレージもOK
★外壁後退部分に関しては緩和措置がある
★敷地のセットバック部分へは一切の建築物の設置が原則認められない
★屋根と柱で構成された部分は建築面積に参入される
★塀に傷がないかチェックしてみよう