42条2項道路Q&A

42条2項道路・みなし道路の幅員規定、公道・私道の定義、セットバック、位置指定道路について初心者向きに解説。

◆道路幅員の拡張を行う際のセットバック後退距離の算出・計算式の解説

◆私道・道路幅員の拡張

◆道路の幅員規定は地域で異なるケースも

 セットバックが必要となる具体的な条件について見ていきましょう。

 まず敷地面積のセットバックに関しては敷地が接している前面道路の幅員がポイントとなっていましたね。

 この前面道路による敷地のセットバックが必要となるケースは、法的には「42条2項道路」に面している敷地であるケース。

 ですから、ここもやはり4メートルという幅員の規定が基本となります。

 但し、幅員規定が4メートル以上に規定されている場合は条件も変わります。

 北海道や、新潟、東北などの雪が多い地域では、冬場の除雪後の雪が道路幅員を減少させる為、住宅地の最低道路幅員規定が6M以上となっている指定区域が設定されているケースも珍しくありません。

※Point!最低道路幅員は原則4M以上が基本(但し冬場に雪などによって幅員が減少する地域は6M以上の指定区域もある)

◆後退距離の算出・計算式の事例その1

◆後退距離の算出・計算式の事例その1

 セットバックが必要とされる土地をもし購入しようと思っている場合。

 もしくは、自分が所有している土地がセットバックが必要と診断されている場合。

 セットバックの後退距離はどのように計算されるのでしょうか?

 この後退距離の算出に関しては、道路の中心線からの距離で後退距離を定めることと決められております。

土地のセットバック計算事例1

 例えば、対象となる土地の間口が接している前面道路の幅員が3.6メートルであった場合。

 この場合は4Mに満たない幅員が40cmですね。

 ですから道路の中心線から敷地までの距離は1.8メートルとなっているはずなので、セットバック後退距離は20センチメートルとなります。

※計算例:400cm−360cm÷2=20cm

◆後退距離の算出・計算式の事例その2

◆後退距離の算出・計算式の事例その2

 もし前面道路の幅員が3メートルしか確保されていない場合について見ていきましょう。

 3Mと言えばかなり狭い道路に感じるかと思いますが、3M程度の道路?と呼べる道は日本には数多く現存します。

 このケースの場合は4Mに満たない幅員が1メートルもある訳ですから道路中心線からの距離は現在1.5Mになっているはずです。

土地のセットバック計算事例2

 ですからセットバック後退距離は片側につき50センチずつ後退する必要が出てきます。

 イメージでわかると思いますが、一般的に資産価値の高いとされる間口の広い土地の場合。

 セットバック要の土地の場合は、セットバックによって削られる土地の面積も大きくなることがわかります。

 このように現在所有している敷地の面積がセットバック規定によって大きく変化する可能性があることから2項道路物件では不動産所有者と国との間でのいざこざが後を絶たないのが現状です。

※計算例:400cm−300cm÷2=50cm

◆実質敷地有効面積が10%以上が変わる場合

◆実質敷地有効面積が10%以上が変わる場合

 土地が50センチメートルも後退すると敷地の実質有効面積はセットバック前とセットバック後では大きな違いです。

 その為、不動産の広告チラシでは、セットバック前の敷地面積よりもセットバック後の敷地面積が10%以上減少するようなケースでは、セットバック条項の記載が義務付けられております。

 ここでのポイントは、一般的な道路の両側に住宅が立ち並ぶ住宅地では、道路中心線から両サイドへ2Mずつセットバックしたラインが「道路境界線」として認定される点です。

※Point!土地の後退距離は道路中心線からの測定する

〜ポイントのまとめ〜
★最低道路幅員は原則4M以上が基本(但し冬場に雪などによって幅員が減少する地域は6M以上の指定区域もある)
★計算例:400cm−360cm÷2=20cm
★計算例:400cm−300cm÷2=50cm
★土地の後退距離は道路中心線からの測定する