42条2項道路Q&A

42条2項道路・みなし道路の幅員規定、公道・私道の定義、セットバック、位置指定道路について初心者向きに解説。

◆このページの目次

◆セットバックとは?

◆建築基準法や不動産広告に記載されているセットバックの意味とは?

 不動産物件の広告チラシを見たことがある方は、一度は「※要セットバック」と記載された資料を目にしたことがあると思います。

 物件資料には、対象物件の説明として何メートルのセットバックと記載されていたり、セットバック後の実質有効敷地面積の記載がなされています。

 また場合によっては一番下に「※要セットバック」とだけ記載されているかもしれません。

 このセットバックとは、文字通り「後退」の意味です。

 不動産、建築設計、建築基準法に関わるセットバックの意味は、主に以下の2点を表しております。

〜建築用語としてのセットバックの意味〜
@道路条件による敷地面積の後退
A道路斜線制限による建築物の外壁の後退

※Point!建築におけるセットバックの意味は敷地面積の後退と建築物の外壁の後退の2種類

◆道路条件による敷地面積の後退について

◆道路条件による敷地面積の後退

 建築に関わるセットバックには大きく分類すると土地・敷地に関するセットバックと、建築物のセットバックの2つの意味があることがわかりました。

 では、まず道路条件による土地や敷地の後退について見ていきましょう。

 土地の不動産広告などで見かける要セットバックと言う記載の大半のケースは、こちらの土地のセットバックのケースです。

※一般ユーザーが広告などで目にするセットバックの大半は道路条件によるセットバックである

 このケースでは、土地が道路に接する部分である、一般的には「間口」と言われる部分の道路の幅員によってセットバック条件が決められます。

 敷地面積のセットバック条件は、建築基準法の「2項道路」に関するセットバック要綱を基本として算出されます。

◆道路斜線制限による建築物の外壁の後退について

◆道路斜線制限による建築物の外壁の後退

 次は前項のセットバックの意味でチェックしたA番の道路斜線制限によるセットバックについて。

 建築基準法は、建築に関わる様々な法令が定められた法規です。

 道路斜線制限に基づくセットバックとは、対象となる物件の敷地が接している前面道路の反対側の境界線から法律に基づいて計算された架空の斜線ラインまで外壁を後退しなければいけない事を指します。

※Point!建築物を建築する際は道路斜線制限の範囲で設計する必要がある

 道路斜線制限を受けて敷地内の建築物をセットバックした場合は、後退した部分にあたる土地に設置できる建造物及び築造物が決められております。

 駐車場や駐輪場などがその一部となりますが、詳しくは「車庫・玄関ポーチ・塀の設置」をご参照ください。

◆建築基準法「130条令」セットバック要綱

◆建築基準法「130条令」セットバック要綱

 道路斜線制限に基づくセットバックに関しては主に建築事業主や設計担当者が多く目にする項目です。

 道路斜線制限による建築物の外壁の後退に関する条例は建築基準法の「130条令」に関するセットバック要綱を基本として算出されます。

 道路斜線制限には幾つかの緩和措置もありますのでセットバックなびでは設計における計算方法と緩和措置の規定概要についてもまとめていきたいと思います。

※Point!外壁の後退距離はセットバック要綱130条令を元に算出する

〜ポイントのまとめ〜
★建築におけるセットバックの意味は敷地面積の後退と建築物の外壁の後退の2種類
★一般ユーザーが広告などで目にするセットバックの大半は道路条件によるセットバックである
★建築物を建築する際は道路斜線制限の範囲で設計する必要がある
★外壁の後退距離はセットバック要綱130条令を元に算出する

◆2項道路とは?

◆2項道路の意味・定義

 2項道路とは、建築基準法によって道路の定義が規定される以前に既に建築物が建てられている道路の中で「特定行政庁」が道路と指定した道路のことを指します。

 2項道路に該当する道路は今でも数えられないほど多くの道路があります。

 ですから、2項道路は必ず覚えておくべき項目のひとつと言えます。

※Point!現存する2項道路は数多い

 この2項道路がうまれた歴史は日本特有の長屋などの細い路地裏の住宅地を思い浮かべるとイメージがわいてきます。

◆2項道路は自動車がとても高級品であった時代の名残?

◆2項道路は自動車がとても高級品であった時代の名残?

 昔ながらの下町の住宅街をイメージしてみましょう。

 長屋があったり商店があったり、細い路地裏があるような住宅地のイメージです。

2項道路とは?

 このような住宅地では、前面道路の幅員が4M未満の細い道路も多く見られますね。

 お迎えのお家がすぐ側に立ち並んでいる細い路地沿いの住宅地などもそうです。

 今でこそ一家に一台と言われるほど車が普及しておりますが、戦後からの数年間は自動車がとても高級品であった時代がありました。

 この時に建築された建築物は車ではなく手押し車、荷車が交差できる幅の道を確保して建築物が建てられていたそうです。

※Point!昔は手押し車、荷車の幅を考慮して道路の幅が決められていた

◆日本古来の細い路地沿いに立ち並ぶ下町の景色は消えていく?

◆日本古来の細い路地沿いに立ち並ぶ下町の景色は消えていく?

 当時は手押し車などが交差できる幅さえ確保できれば問題なかったのであれば現在の2項道路のように狭い路地もうなずけますね。

 どう見ても消防車が入ることが出来そうもない細い路地裏に家が立ち並ぶような住宅街が昔は多くありました。

 現在はだいぶ少なくなりましたが、それでもこの時代の名残りとも言える細い路地に接する建築物が今も尚多く存在するのはご存知の通りです。

 2項道路って何ですか?ともし聞かれた際は、このような「うんちく」も合わせてご説明していくとわかり易いかもしれませんね。

 尚、現在は火事などが発生した際の安全性の面からも、私道や2項道路などの細い路地に建築を新たに行うことは原則として一切できなくなっております。

 ここでセットバック条項が登場となるとわけですが、日本古来の細い路地沿いに立ち並ぶ下町の景色は、消防法や建築基準法とともに、やはり少しずつ姿を消していく運命にあるようです。

 少し寂しい気持ちもしますがこれも時代の流れなのでしょう。

※Point!私道や2項道路の建築には制限が加わる

◆道路の幅員が4Mに満たない道路が2項道路

◆道路の幅員が4Mに満たない道路が2項道路

 建築基準法では、道路の幅員の規定が定められており、現在では住宅街の道路であっても「4メートル以上」の幅員があることが求められます。

 この4メートルとは自動車がぎりぎり交差できる幅として基準が設けられました。

 しかし、4Mに満たない復員の道路であっても、「特定行政庁に道路の指定」を受けた場合、その道路は道路条件を満たす必要が求められる2項道路して扱われるようになります。

 2項道路として指定を受けた対象物件は前面の道路が将来的に4メートルが確保される事を想定し建築許可が認定されます。

 2項道路と呼ばれる所以は、建築基準法の42条2項に道路条件が規定されている為です。

※Point!42条2項道路の道路条件を確認しよう

〜ポイントのまとめ〜
★現存する2項道路は数多い
★私道や2項道路の建築には制限が加わる
★42条2項道路の道路条件を確認しよう