42条2項道路Q&A

42条2項道路・みなし道路の幅員規定、公道・私道の定義、セットバック、位置指定道路について初心者向きに解説。

◆このページの目次

◆不動産広告などに記載されている位置指定道路とは何ですか?

◆位置指定道路とは?

 位置指定道路とは、一定の定められた技術基準を満たしている「私道」に該当するケースのある建築基準法上の道路です。

 建築基準法では、建築物を建築する際に対象となる敷地が道路に接している必要があります。

 この建築物を建築する際に、その敷地が道路に接する義務を「接道義務」と呼びます。

 位置指定道路はこの接道義務を満たすために、自分の土地などに道路を築造し、道路の認定を受け建築が可能な敷地とする役割をもっています。

※Point!敷地が道路に接する義務=接道義務

◆位置指定道路が築造されるケース

◆位置指定道路が築造されるケース

 位置指定道路が築造されるケースについて例をあげてみてみましょう。

 ここでは例として、間口がやや狭い大きな土地を保有しているケースで考えて見ましょう。

 住宅メーカーは大きな土地を仕入れ、少しでも多くの棟数を建築し利益をあげようと考えます。

 また、大きすぎる土地では販売価格が高くなりすぎるケースもあるので、「市場で販売しやすい価格帯」になるように土地を分割し販売するようなケースもあります。

 しかし、例にあげた「間口がやや狭く奥行きの広い大きな敷地」を保有している場合は、接道義務を果たすために、その敷地を細かく分割して販売することは難しそうに思えます。

 もし細かく分割して販売したとすると、敷地は細長い敷地、いわゆる「うなぎの寝床」と呼ばれる形状の敷地になってしまいます。

 このような細長い土地では設計者の腕がなる敷地ではありますが、建築プラン・設計プランの制限も多くかかってくることになります。

 また、間口が狭く細長い形状であることから土地の価値や評価が下がる可能性も考えられます。

◆土地の価値の上昇の可能性も

◆土地の価値の上昇の可能性も

 このような場合は、たとえば敷地の真ん中に道路を築造し、道路の両側に敷地を分割した方が土地の価値が高まるケースもあります。

 自分の土地を道路としてしまうために、当然保有する敷地は小さくなりますが、結果的には道路を築造することで価値が高まるケースもあるのですね。

 これはあくまで1例ですが、このようなケースで位置指定道路が築造されるケースは非常に多く存在します。

※Point!道路の築造によって価値が上昇するケースも多い

◆位置指定道路は原則私道扱い

◆位置指定道路は原則私道扱い

 大型の土地を住宅用に分割して販売する際に築造された位置指定道路。

 この位置指定道路の扱いは公道でしょうか?それとも私道でしょうか?

 答えは私道です。ですから登記簿謄本では前面道路に接する住民が所有権を保持する形になっております。

 ごく稀に市が認定する位置指定道路の場合は公道として管轄が行われるケースもありますが、このようなケースでは大きく地域のライフラインに関わるような道路を築造した場合です。